Le label ISR immobilier : un levier stratégique pour les investisseurs responsables

Dans un contexte où la performance financière ne peut plus être pensée indépendamment des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), le label ISR immobilier s’impose comme un repère clé. Gage de transparence et d’engagement, il permet aux investisseurs – particuliers notamment – d’identifier les fonds qui intègrent des critères de durabilité dans leurs décisions d’investissement. Et face à une réglementation en constante évolution, il devient aussi un véritable levier de crédibilité sur le marché.

Le label ISR est un label du ministère de l’Économie et des Finances. Il est valable pour 3 ans avec un audit de contrôle annuel. Il fonctionne selon une grille de critères prédéfinis :

Plusieurs typologies de fonds immobiliers sont éligibles au label ISR :

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier),
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier Grand Public (OPCI Grand Public),
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier Professionnel (OPPCI),
Autres fonds immobiliers non côtés.

Les indicateurs de reporting

Pour compléter cette grille, le fonds doit suivre :

4 indicateurs obligatoires, dont :
- 2 indicateurs Environnement : énergie et émissions de gaz à effet de serre
- 1 indicateur Social : mobilité ou santé et confort des occupants
- 1 indicateur Gouvernance : gestion de la chaîne d’approvisionnement
4 indicateurs au choix : les indicateurs environnementaux les plus utilisés sont liés à la biodiversité ou à la gestion de l’eau (plus d’un tiers des fonds suivent cet enjeu), ou encore à la gestion des déchets ; l’indicateur social le plus populaire est les services rendus aux occupants et l’indicateur de gouvernance dominant est la résilience au changement climatique (67% des fonds).

Etude Pratiques ESG & Labellisation ISR des fonds immobiliers, OID et ASPIM, 2024

1) Un signal fort envoyé au marché

Attribué pour une durée de trois ans, le label ISR atteste d’une démarche ESG structurée, portée par des objectifs clairs et des engagements concrets. Il s’adresse à une large gamme de produits financiers, dont les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SCI), aujourd’hui de plus en plus concernés par les attentes croissantes des investisseurs.

2) Une adoption en forte progression

Selon une étude conjointe de l’OID et de l’ASPIM publiée en 2024, le nombre de fonds immobiliers labellisés ISR a bondi de 28 % en un an, passant de 66 en 2022 à 85 à fin 2023. Ces fonds représentent désormais plus de la moitié du marché grand public (53 %, contre 34 % un an plus tôt). Cette dynamique reflète l’intérêt croissant pour les produits alliant rendement et impact positif, dans un secteur historiquement perçu comme peu agile en matière de durabilité.

Des défis persistants à relever

Malgré ce succès, le label ISR immobilier n’est pas exempt de limites. Plusieurs défis restent à surmonter pour renforcer son efficacité et sa lisibilité :

Manque d’harmonisation des objectifs ESG : chaque fonds peut définir ses propres indicateurs, rendant les comparaisons difficiles et nuisant à la transparence.
Durée de labellisation inadaptée : un cycle de trois ans paraît court dans l’immobilier, où les actifs sont détenus sur des périodes bien plus longues. Cela limite l’évaluation de l’impact réel des plans d’action ESG.
Référentiels encore trop limités : hormis quelques benchmarks (énergie, carbone, etc.), il existe peu d’outils de mesure partagés, notamment sur la biodiversité ou l’usage.
Incohérences de reporting : le manque de convergence entre les rapports internes, les exigences du label et celles du SFDR (règlement européen) complexifie la lecture pour les investisseurs.

Ces défis doivent être mis en perspective avec les enjeux spécifiques de durabilité du secteur immobilier, qui se distingue par son empreinte environnementale élevée : selon la Commission européenne, les bâtiments représentent environ 40 % de la consommation d’énergie finale en Europe et 36 % des émissions de gaz à effet de serre liées à l’énergie, ses impacts sur la santé et le confort des usagers, ainsi que sa capacité à structurer les dynamiques territoriales (artificialisation, biodiversité, mobilité, inclusion sociale). Le label ISR constitue donc un cadre utile pour canaliser les efforts vers une transformation durable du secteur.

3) L'approche Etyo : sur-mesure, rigoureuse, opérationnelle

Nos équipes accompagnent les fonds immobiliers à chaque étape de leurs parcours de labellisation ISR. Notre valeur ajoutée repose sur une méthodologie robuste et adaptée aux spécificités du secteur immobilier :

Notre accompagnement couvre également les dimensions stratégiques comme la politique d’exclusion, l’engagement locataire ou la gouvernance ESG.

3 conseils pour réussir sa labellisation

Voici quelques bonnes pratiques à adopter dès le démarrage du projet :

Structurer sa gouvernance ESG : désigner les parties prenantes clés, créer un comité ESG, organiser la collecte de données et les processus de validation.
Développer en amont l'outil de notation ISR : cet outil servira de socle pour toute la documentation et facilitera les arbitrages à venir.
Tester l'outil sur les actifs existants ou cibles : pour s'assurer de la cohérence entre ambition ESG et potentiel de notation, et ajuster les plans d'action si nécessaire.

Vers une évolution du cadre d'ici fin 2025

Le label ISR immobilier n’est pas figé. Une révision des critères est en cours pour mieux répondre aux spécificités du secteur et renforcer la lisibilité de ses exigences. Ces évolutions devraient voir le jour d’ici fin 2025, renforçant encore la légitimité du label.

4) Conclusion : un standard en devenir, à activer dès maintenant

Le label ISR ne se limite plus à un simple indicateur ESG : il devient un véritable levier stratégique pour structurer une démarche durable, renforcer sa différenciation et nourrir le dialogue avec les investisseurs.
Vous envisagez de labelliser votre fonds immobilier ? Échangeons ensemble.

Pour une présentation détaillée du fonctionnement et des critères d’éligibilité du label ISR appliqué à l’immobilier, vous pouvez également consulter notre précédent article publié en 2022 ici.